FAST EIENDOM
Advokatfirmaet Ness & co har i lang tid arbeidet med saker som hører til innenfor fast eiendoms rettsforhold. De siste 8 årene, har firmaet hatt et samarbeid med Huseiernes Landsforbund (HL). Sakene formidlet fra HL spenner seg over et stort spekter, og har bidratt til våre advokaters brede erfaring med å håndtere tvister knyttet til fast eiendom.
Hvilken type konfikter hører inn under fast eiendoms rettsforhold?
Fast eiendom er et rettsområde som både inneholder regler knyttet til skog og landbruk som for eksempel odelsrett og ulike typer rettigheter (servitutter), forholdet til naboeiendommer og nabolovens regler, samt organisering av eierforholdet til bolig- og fritidseiendom, som for eksempel sameie, eierseksjon, borettslag.
I tillegg kommer den delen av rettsområdet som også tilhører kontraktsretten, nemlig avhending av fast eiendom, forhold til eiendomsmegler, husleierett, mv.
Eksempler på problemstillinger vi arbeider med er saker hvor naboer krangler om trær som skygger for sol og utsikt, sameiere som er uenige om forvaltningen av eiendommen, veiretter over annen manns grunn og konflikter mellom utleier og leietaker vedrørende pris, oppsigelse og lignende.
I de senere år, og delvis som følge av lovgivningen, har et stort antall saker vedrørende fast eiendom vært knyttet til avhendelse av fast eiendom. Dette skyldes ofte at kjøper, etter kontraktinngåelsen, oppdager feil og mangler ved boligen som han vil kreve utbedret eller prisavslag for av selger.
Når foreligger mangel som kan gi rettigheter overfor selger?
Selv om eiendommen ikke er i perfekt tilstand betyr ikke dette nødvendigvis at det foreligger en mangel i avhendingslovens forstand. De fleste eiendommer er brukte eiendommer hvor man ikke kan forvente det perfekte.
Hvorvidt det foreligger en mangel som gir deg rettigheter i forhold til selger, beror i det vesentlige på kjøpekontrakten. Rettighetene som kan utløses av en mangel er prisavslag, erstatning for utgifter i forbindelse med mangelen, og eventuelt heving av kjøpet.
De fleste kjøpekontrakter meglere benytter, er standardkontrakter hvor det er inntatt en as-is klausul. Dette er generelle forbehold som hever terskelen for hva som utgjør en mangel i avhendingslovens forstand. Om det foreligger en mangel eller ei, reguleres i disse tilfellene av lovens § 3-9. As-is klausulene kan være formulert forskjellig, det kan for eksempel stå følgende i prospektet: ” eiendommen selges som den er”,” i besiktiget tilstand”, ” i foreliggende stand”, ” uten feil og mangler” mv.
Om man kan kreve prisavslag og erstatning i disse tilfellene, beror på tre ulike vurderinger:
1)Dersom man ikke har fått de opplysningene man skulle ha hatt, eller 2) selger har gitt positiv uriktig informasjon, kan det være snakk om en erstatningsberettiget mangel. 3) Hvis det ikke foreligger opplyningssvikt, må eiendommen være i vesentlig dårligere stand enn forventet ved avtaleinngåelsen. Denne vesentlighetsvurderingen er en helhetsvurdering, men den store hovedregel er at utbedringskostnadene bør ligge på minst 4 % av kjøpesummen for at man skal kunne ha et mangelskrav i saker hvor boligen er solgt med en as-is klausul.
Dersom man kjøper en bolig med en as-is klausul, er det altså spesielt viktig at man besiktiger leiligheten relativt grundig før man legger inn bud.
Hva må du gjøre når du oppdager en mangel?
Du må undersøke eiendommens tilstand etter kjøpet. Dersom du oppdager forhold ved eiendommen som du mener utgjør en mangel, er det viktig at du reklamerer overfor selger så snart som mulig for at du ikke skal miste rettigheter du ellers ville hatt. For ikke å miste retten til å for eksempel kreve prisavslag, erstatning eller heve kjøpet, bør du ikke reparere mangelen før selger er gitt en utbedringsmulighet (for eksempel en tidsfrist til å rette mangelen). Du bør imidlertid iverksette nødvendige tiltak for å begrense skadeomfanget (for eksempel midlertidig tetting av hull i taket ved lekkasje).
Hva betyr det at eiendommen er solgt med eierskifteforsikring?
Det hender veldig ofte at selger tegner eierskifteforsikring når de skal selge. Forsikringsselskapene krever i disse tilfellene at det inntas en as-is klausul i avtalen. Eierskifteforsikring vil si at det krav en eventuelt måtte ha overfor selger overføres til et forsikringsselskap som ofte kun jobber med slike mangelssaker.
Meglers erstatningsansvar i mangelssaker.
Dersom megler har opptrådt klanderverdig i forbindelse med salget, følger det av rettspraksis og de ulovfestede reglene om profesjonsansvar, at du som kjøper også kan fremme ditt krav overfor megler. I eiendomsmeglingsloven står det bl.a. at megler skal opptre i tråd med ” god meglerskikk”. En megler som bryter denne bestemmelsen kan bli erstatningsansvarlig. I en del tilfeller vil selger og megler kunne bli solidarisk ansvarlig, hvilket vil si at du som kjøper kan søke å få dekket erstatningskravet hos begge.
Forsiden
